平屋化リノベは確認申請不要！改正建築基準法と国住指第517号の根拠をわかりやすく解説

「2階建て住宅を平屋にするリノベーション（平屋化リノベ）は、建築確認申請が必要なの？」というご質問をお客様からよく受けます。結論からお伝えすると、多くのケースで確認申請は不要です。今回は、その法的根拠をわかりやすく解説します。

そもそも「大規模なリフォーム」とは？

建築基準法では、建築物の主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）のいずれか1種以上について、その過半を改修することを「大規模の修繕・模様替」と定義しています。

2025年（令和7年）4月以降、この「大規模なリフォーム」を2階建て以上の木造戸建で行う場合、新たに建築確認手続きが必要となりました（改正建築基準法）。

平屋化リノベ（2階を撤去して平家にするリノベーション）は、一般的に「減築」に分類されます。減築とは建築面積・延べ面積を減らす工事であり、建築基準法上の「増築・改築」には該当しません。

ポイントは、平屋化によって「新2号建築物（2階建て以上）」から「新3号建築物（平家・延べ面積200㎡以下）」に区分が変わる点です。新3号建築物への大規模な修繕・模様替は、確認申請が不要とされています。

令和7年3月26日付で国土交通省住宅局建築指導課長より発出された技術的助言「国住指第517号」において、減築に伴い屋根または外壁の過半を新たに施工する場合の取り扱いが明確に示されています。

「減築後の建築物が法第6条第1項第1号又は第2号に規定する規模のものとなるかどうかにより判断される」（国住指第517号より）

つまり、2階を撤去した後の建物が「平家かつ延べ面積200㎡以下」であれば新3号建築物となり、確認申請の対象外となります。

以下の条件をすべて満たす平屋化リノベは、建築確認申請が不要です：

建築確認手続きが不要な場合でも、リフォーム後の建築物は建築基準法の規定に適合している必要があります。また、既存不適格建築物については、改修の際に緩和措置を活用することで、現行基準への適合が難しい部分についても柔軟に対応できる場合があります。

平屋化リノベは、老後の暮らしを見据えたバリアフリー化や、維持管理コストの削減として近年大変注目されています。法改正の情報は複雑に見えますが、一級建築士事務所である家工房では、お客様の建物の状況に合わせて確認申請の要否を含めた適切な計画をご提案します。

平屋化リノベをご検討中の方は、ぜひ家工房へお気軽にご相談ください。八戸市を中心に、近隣市町村の住宅リノベーションをサポートしています。

参考資料「木造一戸建て住宅の大規模なリフォームについて（国土交通省 PDF）」